城中村欠下的账,终究要还…
2001年,朱总理视察广州,省里的文件,是这么记录的:
以前我一直对广州的印象不好,脏、乱、差,我过去说的这个话也是针对广州说的,农村不像农村,城市不像城市,农村又像城市,城市又像农村。
在很长一段时间,广州没有足够的资金,也禁止社会资金介入城中村改造。
这是一件无奈的事情。
所造成的结果是,城乡空间失序,城中村用地低效、产业粗放、公共服务设施薄弱。
时间来到2009年,亚运会前夕,广州提出52条城中村全面改造;
如今,十一年过去,广州仅有6条村成功回迁改造,猎德、琶洲、杨箕、林和、线坑、潭村...
理想很丰满,现实很骨感。
如果把城中村改造,当中广州城市化进程的一部分,其脏乱差的真正原因,是没有人愿意支付城市化的成本。
如果政府不投入公共财政,不引入市场力量,起码的采光,通风,消防,卫生、甚至治安这样的条件都解决不了。
这笔账拖得太久,终究要还的。
毕竟,作为实际管理人口超过2200万的超级城市,广州将不得不直面住宅供应和医疗、交易、交通、生活等配套缺口。
旧改更新,就是解决之道。
1
所以,在住建部停止大拆大建征求意见稿下发的第二天,相关部门与各大开发商召开了一个通气会,传达了一个精神:
2
猎德的改造,也让旧改深入人心,这是意想不到的结果。
改造前猎德村民人均分红5000元,三年之后,村集体年收入由改造前的1亿变成5亿,天河第一。
借力珠江新城东风,片区也大换新颜。
其体量约56.8万㎡,为珠江新城带来了高端的Shopping Mall天河IGC、六星级酒店康莱德、超甲级写字楼天盈广场...成就城市封面,带来就业与人口。
这是政府、村民和社会的多方共赢。
︳改造之后的猎德
按照计划,接下来十年,广州将启动389条村的改造,拆掉半座广州的说法,一点都不夸张。
︳数据来源:广州城市更新(城中村改造)工作方案
当然,旧村改造,也不是简单的“以旧换新”,涉及到大量的公共服务配套、大量的“补短板”问题。
这是一场城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的再分配和区域功能的重新塑造。
对于参与角逐的开发商来说,拼的是企业规模、资金和关系,其运作逻辑还是之前同质化的政企合作、金融杠杆加土地增值。
但是,在后开发时代,这种传统思路的推进难度会越来越大。
无论是广州,还是其他一线城市,仔细看,政府的诉求已经发生了根本转变,新一轮城市更新的大幕已经开启,对开发商的要求也慢慢升维——是否能适应“技术化社会”的全面转型?
背后考验的是地产企业的融合产业背景,以及精细化城市运营的新能力。
这一点在广州住房十四五规划就有很好的体现。
这包括商品房、政策性住房的供应,土地出让、限价、租购同权等,避免旧改过度地产化。
一场城市变革,正在悄然开启。
︳来源:广州住房十四五规划
4
有意思的是,如果你仔细比对,广州住房十四五规划提到的重点项目,富力早就提前布局,与城市共舞。
︳来源:广州公共资源交易中心
昨天发布的富力半年报数据显示,其上半年合约销售额650.8亿,同比上升18%;91个酒店运营收入达26.3亿元,同比上升81%,疫情稳定后,酒店营收强势反弹。
8月,广州首次对商务写字楼进行等级评定,富力物业在管的2个项目获评超甲级写字楼、7个项目获评甲级写字楼,商写运营能力能否转化成产城融合的运营能力值得期待。
如今,富力在广州的旧改项目已经全面铺开,贯穿城市生长的全周期,复建区建设快马加鞭:
茅岗路以西项目,复建房建设不断提速,西华一期复建区已回迁交楼,二期复建区3栋复建房近期也冲出正负零;
笔村,毗邻第二CBD,目前九年一贯制学校、复建三四期、融资区三期首开区纷纷开工,建设情况日新月异;
陈田村,地处白云新城,目前改造方案村民表决超9成,批复生效,首期安置房方案获批并已动工建设,高质量配套学校7月封顶;
花都田美,3月拆补签约率过8成,6月复建区动工,即将打通花都中心城区东西主干道的“断头路”宝华路,彻底解决群众的出行难题;
根据改造方案,四个项目复建区建设量达300多万㎡,将容纳生活人口10万人。
|田美富力旧改展示服务中心
这些项目,短期内释放的融资区销售全部用于城市更新项目建设,促进城市高质量发展。
据克而瑞数据,近两年来,富力旧改项目融资区提供销售收入近85亿。
另外,陈田融资区项目已开始吹风,即将加入输血复建区建设的阵营。
|黄埔笔村融资区
|黄埔茅岗村融资区
注册资本金是保障复建区建设的最有力的许诺。
近一年,广州富力地产股份有限公司两次增资注册资本金,由8.7亿至37.5亿,几乎是4倍之差。
无论是城市东进,还是南拓,北优,西联,富力对城市下一步怎么走,往往有着超强的洞察力。
在万亿蓝海的赛道上,总有抢风口的新企业难以熬过黎明前的黑暗,唯有深厚积累、长期专注发展的龙头企业,才能真正行稳致远。
5
城市的不断更新,它能够带来城市新基建的机遇,支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。
吉山村,傲立天河智谷片区,是广深科技创新走廊重要科创与文创节点。
在招商方案中,吉山明确高新技术企业,明确改造之后将新增幼儿园、小学、名校附中、优质三甲医院等。
这将进一步拉升天河智谷奥体板块教育和医疗配套。
| 来源:广州市公共资源交易中心
石壁一二三四村,坐落广州南站商务核心区,为石壁破局。
对于地铁口500米半径范围的区域,重点引进总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融、现代商贸、现代服务、高端装备制造、“互联网+”、文化创意等产业。
|以南站为核心的多圈层、组团式空间结构
赤沙村:地处海珠琶洲南,改造成本88亿,肩负国家人工智能与数字经济示范区重任,是广州下个十年甚至二十年,经济转型、腾飞的关键所在。
高精尖的产业配置、高科技人才汇集,如此高标准,高要求,本质上来说,广州不是在做传统的城市更新了,更是在借助城市更新进行城市创新——吸引更多高层次创新人才,盘活原有区域产业格局。
资金的厚度,选址的高度,产业的广度,成为了富力城市更新的重要支撑。
也是这样的实力,让土地与城市、个人与集体得以和谐共处。
事实上,最新人口普查的数据与结论已经告诉我们,时代的变革速度远远快于我们的预期。
无论是教培行业的双减,还是越来越密集的楼市调控...都是围绕民生和城市高质量发展而展开。
我们也更加明确新一代城市的价值,不仅仅是聚集,而是提供最为可贵的面对面的创新平台和创新气氛。
从这个角度上,新的游戏已经开始。